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LIMITES Y RESTRICCIONES AL DOMINIO

 

Título VI del Libro III del Código Civil


Introducción

No existe camino alguno que no esté sujeto a restricciones y límites, son inherentes al derecho de propiedad. Lo que parece comprender la esencia del dominio se justifica en aras de intereses superiores de la sociedad. Afecta el carácter absoluto, sin suprimirlo; la función de los límites y restricciones al dominio es la de facilitar la convivencia y delimitarel normal del dominio. El dominio no existe, sino en los límites y bajo las condiciones determinadas por la ley.*1

En el sentido de límite de un ejercicio regular, vemos en este principio coincidencias con la norma del ejercicio Absilo del demo, incorporado a nuestra legislación por la ley 17.711. Este proclama en el artículo 1071:"El ejercicio regular de un derecho propio o el cumplimiento de una obligación legal no puede constituír como ilícito ningún acto. La ley no ampara el ejercicio abusivo de los derechos. Se considerará tal al que contraríe los fines que aquélla tuvo en mira al reconocerlos o al que exceda los límites impuestos por la buena fe, la moral y las buenas costumbres."

La única fuente posible de los límites y restricciones al dominio es la ley ( a diferencia de las servidumbres que vemos más adelante), Código Civil y las normas del Derecho Administrativo. La división de éstas por una u otra rama se detalla en la redacción del artículo 2611 del Código Civil:"Las restricciones impuestas al dominio privado sólo en el interés público son regidas por el derecho administrativo." Si bien en el Código Civil encontramos disposiciones mixtas resaltando tanto el interés recíproco como el interés público, no se tratan aquellas sólo en referencia al interés público.

 

Principales caracteres de las restricciones del Derecho Administrativo (*2):

 

Exposición en el Código Civil: Vélez le brinda un amplio tratamiento, 50 disposiciones entre los artículos 2611 y 2660 inclusive, extendiéndose inclusive a los derechos del poseedor y del tenedor.

Highton la clasifica básicamente en :

  1. Restricciones a la facultad de disposición jurídica.
  2. Restricciones a la facultad de disposición material.

Aparte de las restricciones a la disposición jurídica se hallan los numerus clausus.

Inenajibilidad: establece para los actos a título oneroso la prohibición de establecer la cláusula a persona alguna, siendo posible la misma a persona determinada.

- En los actos entre vivos a título gratuito se aplica la disposición de no enajenación con el límite temporal de 10 años.

- A título universal el causante puede prohibir la enajenación por parte del sucesor por un período de hasta 10 años ( Arts. 2613 y 3732 C.C.)

División Horizontal del Dominio: las disposiciones a este respecto fueron reemplazadas por la ley 13.512.

Camino de Sirga: art.2639 C.C.- la doctrina se halla dividida sobre este tema. Algunos autores señalaban que se trata de una servidumbre del derecho público en tanto que otros la ubican dentro de las restricciones y límites al dominio. La jurisprudencia se inclina por esta última posición.

Relaciones de Vecindad: Art. 2620 C.C. - Obras, trabajos e instalaciones que puedan perjudicar a los vecinos como por ejemplo la obligación de mantener los edificios (art.2616 C.C.), la prohibición de excavaciones y fosos (art.2615 C.C.).

- Molestias ocasionadas por actividades en inmuebles vecinos (art.2618 C.C.).

- Utlización del inmueble vecino o de la pared divisoria ( arts. 2626/27 C.C.).

- Arboles y arbustos (arts. 2628/9 C.C.).

- Luces y vistas (arts. 2654/5/6/8/60 C.C.).

- Aguas subterráneas, pluviales caídas de los techos o goteras, etc.

 

Diferencias entre las servidumbres y los límites y restricciones al dominio:

SERVIDUMBRES

LÍMITES Y RESTRICCIONES

Son excepcionales. Son cargas o gravámenes reales. Configuran el estatuto normal del dominio.
No pueden consistir en un hacer. Es posible un no hacer o un dejar de hacer. Puede consistir en un dejar de hacer, en un no hacer o en un hacer.
Fuentes posibles: la ley/ acuerdo entre particulares (siendo en general esta última). Posee como fuente exclusiva a la ley.
Beneficio unilateral no recíproco Situación jurídica de igualdad entre las partes, impuestas a los propietarios.
Dominio imperfecto, afecta la plenitud del derecho real Dominio pleno o perfecto

 

Notas:

*1 Elena L. Highton, "Dominio y Usucapión" 1era. Parte Editorial Hammurabi S.R.L. - Pág. 84

*2 Elena L. Highton, "Dominio y Usucapión" 1era. Parte Editorial Hammurabi S.R.L. - Pág. 90/91

 


Jurisprudencia


La Ley t.3 - pág. 1105

Ríos - Río de la Plata - Ribera - Línea de ribera.

CC 1a. de la Capital - Barassi, Juan contra Saravia, Jorge y otro - 1a. Instancia, Bs.As., junio 1o. de 1933.

 

El art. 2639 del Código Civil no priva de su señorío al propietario ribereño, sólo importa una restricción en el dominio que los obliga a dejar en esa zona el paso al tráfico necesario y no verificar las construcciones a que se refiere dicho artículo.

El decreto de 2 de febrero de 1933, del gobierno de la Provincia de Bs. As., en cuanto dispone que en los Partidos que limitan con el Río de la Plata, deben los propietarios ribereños dejar expedito el camino de sirga, en un ancho de teinta y cinco metros, tomando como línea de ribera la fijada por los mojones de la Dirección de navegación y puertos del ministerio de Obras Públicas, basta para establecer si el terreno que se discute se encuentra comprendido o no en dicho camino de sirga.

Juan Barassi entabla una demanda contra los sres. Jorge Saravia y Lorenzo Butler para que cumplan con las condiciones del contrato de compraventa y escrituración de dos lotes de terreno que les vendió, y que ellos se niegan a escriturar alegando diversas objeciones al título de propiedad, reafirmando su opinión con la protesta del boleto. Lo ratifican basándose en que el actor carece de título sobre una parte del inmueble vendido, sobre el que mantiene una simple situación de hecho y porque no cumplió con las disposiciones de las leyes provinciales. El actor contesta con un estudio de los títulos, que remonta a la época en que el segundo fundador de Bs. As., don Juan de Garay, repartió terrenos a sus compañeros de expedición; la propiedad reconoce una antiguedad de ciento treinta y cuatro años por compra hasta la orilla del río. Ello haría que, aun cuando la propiedad hubiese llegado hasta el filo de la barranca / distinto de la línea de ribera/ la continuada posesión durante ese tiempo, hubiera dado el justo título y buena fe necesarios para peerfeccionar el derecho real del dominio. Atendiendo a la litis contestatio: según el art.2340, inc. 3o. del Código Civil, pertenecen al Estado, como bien público, los ríos y sus cauces y todas las aguas que corren por cauces naturales. Y por el inc.4o. le pertenecen las playas de los ríos navegables cuando su uso sea necesario para la navegación. Consta por testimonio expedido por la Dirección General de Navegación y Puertos, que el mojón Nro. 44 de replanteo de la línea de ribera está colocado a 38 metros del alambrado de la propiedad de Barassi, y así el camino de ribera no comprende parte alguna de los terrenos de éste. El art. 2639 del Código Civil, establece la obligación para los propietarios limítrofes con los ríos, o con canales que sirvan a la comunicación por agua, de dejar una calle o camino público de treinta y cinco metros hasta la orilla del río o canal, sin ninguna indemnización. La Ecxma. Suprema Corte de justicia de la Nación, en sentencia de mayo 8 de 1909 " in re" Gobierno Nacional y Sociedad Puerto del Rosario contra Provincia de Santa Fe ( J.A. t, IV, p.570), resolvió: " Que el art. 2639 del Código Civil, no ha tenido el propósito de establecer a favor de la Nación el dominio sobre la calle o camino público de treinta y cinco metros inmediata a la orilla de ríos navegables." (...) "Que si el propósito del legislador hubiera sido el de extinguir el dominio de los ribereños en la zona en cuestión, no habría procedido a determinar lo que aquellos no podrían hacer en esta zona, desde que en tal supuesto habrían quedado en condiciones análogas a la de cualquier otro habitante del país, obligado a respetar la propiedad de un tercero. Que importa tan sólo una restricción a la propiedad de los ribereños, consistente en la prohibición de hacer construcciones en ese espacio, reparar las antiguas que ya existían o deteriorar el terreno en manera laguna, sin hacerles perder el carácter de ribereños para convertirlos en colindaaantes con el Estado."

Los terrenos del actor , vendidos a los demandantes, no se encuentran dentro del camino de sirga, ni siquiera toca dichos fundos.

El Juez Manuel Orús determina que los demandados deben escriturar los dos lotes de terrenos adquiridos por ellos bajo pena de resolverse la obligación, en el pago de pérdidas e intereses ( art. 1187 C.C.).

 


Jurisprudencia Argentina - t. 59 - pág. 475

Restricciones al dominio privado; camino de sirga.

C Ia. CC La Plata, sala III, abril 9-974.- Alvear, Carlos J.A.E. c. Provincia de Bs.As.

Tanto las líneas de ribera, como las de costas, como la restricción de sirga, etc., son expresadas en la ley con referencia al momento en que se verifica la aplicación legal; en todos los casos partiendo de la línea actual habrán de considerarse las situaciones implicadas a su referencia. Si debido al aluvión se ha operado un acrecentamiento de la playa o del camino de sirga en su caso , las afectaciones que genera el dominio público se desplazan con la nueva línea de ribera y el terreno ganado al río ya no puede tener in genero un uso necesario para la navegación.

Carlos Alvear plantea que el art. 2572 del Código Civil admite una corrección interpretativa por la cual el aluvión es accesorio del terreno confinante y en principio pertenece a los dueños de las tierras ribereñas; por excepción al Estado, cuando el río siendo navegable, la ribera se halla afectada a la navegación. En la sentencia de primera instancia se admitió la demanda considerando que el aluvión ganado por los terrenos ribereños a los ríos navegables pertenece al dominio privado del Estado y qque en estas condiciones es susceptible de ser usucapido. El doctor Bravo Almonacid junto con el doctor Sosa confirman la sentencia apelada pues consideran que el aluvión no integra los bienes pertenecientes al dominio público del Estado,que en número clausos contiene el art 2340 del Código Civil; y además, constituye un accesorio del fundo ribereño al que se adhiere, no acreciendo consecuentemente al cauce de los ríos navegables. Como segundo tema, afirman que los bienes privados del Estado son susceptibles de prescribirse por lo tanto, pueden ser usucapidos.

La accesio del aluvión implica acrecentamiento para la cosa principal, siendo éste accesorio de la ribera y no del álveo del río; una razón de afectación de utilidad pública autoriza una restricción de dominio privado y justifica que el aluvión sea una accesión que beneficie al Estado pero si el acrecentamiento del aluvión opera sobre la playa o el camino de sirga no significa que éste pertenezca al Estado pues las afectaciones que genera tal dominialidad se desplazaron con la nueva línea de ribera y el terreno ganado al río ya no puede tener in genero un uso necesario para la navegación.

 

La Patagonia alambrada

Nuestro artículo trata sobre una situación que preocupa a los lugareños del Sur de nuestro país y debería preocuparnos a todos los argentinos.

"La Patagonia Alambrada" es la nota de tapa de la Revista VIVA del diario Clarín que data del domingo22 de marzo de 1998 y lleva el sugestivo título de "Los dueños del Paisaje".

Como ya en otras épocas sucedió la Patagonia fue la receptora de diversas corrientes migratorias, los estancieros laneros y luego los productores frutihortícolas. Hoy día muchos inversionistas están desembarcando en la Patagonia comprando grandes extensiones de tierra, actualmente van vendidas alrededor de 1 millón de hectáreas.. La familia de origen italiano , Benetton, compraron unas 900.000 has. que representan 40 veces el territorio de la Capital Federal; siete de esos campos se hallan en la Patagonia. Charles Lewis adquirió una estancia en Lago Escondido ( se acompaña la foto en el artículo), entre Bariloche y El Bolsón, dice VIVA " Una postal de 1.200 hectáreas"; Ted Turner, dueño de la CNN en USA, adquiró un terreno en la boca del río Traful, lugar en donde se pescan las mejores truchas de la Argentina. Es obvio que dentro de estas propiedades privadas pasan ríos, arroyos, lagunas que guardan riqueza forestal y todo tipo de opciones productivas de las que sólo pueden aprovechar sus dueños. Vamos a extractar algunas líneas de este artículo que se relacionan con el tema de nuestra monografía. Decíamos en la introducción que las restricciones y límites al dominio son intrínsecas al derecho de propiedad, Ronald Mac Donald que es gerente de la Estancia de Leleque de Benetton, dice: " Nosotros no prohibimos pescar porque el río es del Estado, pero no dejamos pasar porque es propiedad privada". La tranquera cerrada para los pescadores en Leleque es una fuente de malentendidos. "No es justo que los ríos que están dentro de sus campos estén vedados al habitante local. Nos obligan a acceder a la naturaleza de manera furtiva", dice Enrique Cleri. "Alambraron buena parte del río y no podés entrar ni que vayas con un abogado", señala el intendente Guajardo. "No queremos tener problemas con nadie y el que quiere pescar puede hacerlo. Pueden usar el río pero no la tierra (...)" aclara Carlos Vívoli, administrador del grupo Benetton en la Patagonia. Josefina Braun agrega " A algunos pescadores los dejamos pasar y no les cobramos, aunque en casi todos los campos lo hacen. Es más hasta donamos un espacio de terreno para que puedan acampar."

La pregunta sería qué posibilidades de solución se vislumbran desde nuestra legislación. El único artículo al que se puede recurrir ees el 2639 que habla del camino de sirga o camino de ribera; éste detalla: " Los propietarios limítrofes con los ríos o con canales que sirven a la comunicación por agua, están obligados a dejar una calle o camino de treinta y cinco metros hasta la orilla del río, o del canal, sin ninguna indemnización. Los propietarios ribereños no pueden hacer en ese espacio ninguna construcción, ni reparar las antiguas que existen, ni deteriorar el terreno en manera alguna." Interpretando este precepto dice Highton : " El vocablo sirga significa cuerda gruesa, y el instituto se llama así por cuanto navegar a la sirga quiere decir que el barco navega tirado de una cuerda o sirga desde la orilla. Este camino de ribera sirve no sólo para las necesidades de navegación, sino también de la pesca y del comercio, a los que se agrega el requerimiento de esparcimiento de la población (...). El río no necesariamente debe ser navegable, pues la norma implica un criterio amplio de que sirva a la comunicación por agua, lo que autoriza a interpretar que es suficiente la flotabilidad." Frente a esta postura tenemos la lista restrictiva que escribe Mariani citando a Allende. Se plantea una discusión respecto de cómo hay que contabilizar los treinta y cinco metros que impone el Código Civil. Mas esta dista discusión pierde importancia cuando como en este caso las propiedades privadas por donde pasa el río tienen una superficie de cientos y miles de hectáreas. Legalmente no se aclara sobre caminos perpendiculares para acceder a los lugares cerrados, como dice Don Cosme, un patagónico que alardea con metáforas gastronómicas "Si el lago es público, pero no nos dejan entrar, esto no tiene sentido. Es como si nos regalaran un huevo duro y nos dijeran que podemos comer la yema sin tocar la clara."

Más allá de estas discusiones lo que es necesario aclarar es sino será indispensable adaptar nuestra legislación para defender los paisajes prohibiendo cercar o incluso vender aquellas propiedades que estén situadas en paraísos terrenales que deberíamos disfrutar todos los habitantes del suelo argentino y no sólo los grandes inversores extranjeros, los cuales son tratados de una manera especial por el Estado al ser éste tan permisivo.

Por ahora no hay una solución jurídica que aclare la situación, los patagónicos luchan por sus derechos buscando el equilibrio, y , a través de presiones políticas y periodísticas, obtienen algunos accesos pagando peajes o siendo vigilados por personal de seguridad de los dueños de las tierras. De esta forma, nosotros, los argentinos, nos vamos alejando de un escenario que nos pertenece por soberanía nacional, de una región privilegiada donde deberíamos ser protagonistas y no meros observadores.