PROPIEDAD HORIZONTAL
LEY 13.512
(B.O. 18/9/48)
1. Los distintos pisos de un edificio o distintos departamentos de un mismo
piso o departamentos de un edificio de una sola planta, que sean independientes
y que tengan salida a la vía pública directamente o por un pasaje
común podrán pertenecer a propietarios distintos, de acuerdo
a las disposiciones de esta ley. Cada piso o departamento puede pertenecer
en condominio a más de una persona.
2. Cada propietario será dueño exclusivo de su piso o departamento
y copropietario sobre el terreno y sobre todas las cosas de uso común
del edificio, o indispensables para mantener su seguridad. Se consideran comunes
por dicha razón:
a) Los cimientos, muros maestros, techos, patios solares, pórticos,
galerías y vestíbulos comunes, escaleras, puertas de entrada,
jardines;
b) Los locales e instalaciones de servicios centrales, como calefacción,
agua caliente o fría, refrigeración, etc.;
c) Los locales para alojamiento del portero y portería;
d) Los tabiques o muros divisorios de los distintos departamentos;
e) Los ascensores, montacargas, incineradores de residuos y en general todos
los artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio común.
Esta enumeración no tiene carácter taxativo.
Los sótanos y azoteas revestirán el carácter de comunes
salvo convención en contrario.
3. Cada propietario podrá usar de los bienes comunes conforme a su
destino, sin perjudicar o restringir el legitimo derecho de los demás.
El derecho de cada propietario sobre los bienes comunes, será proporcionado
al valor del departamento o piso de su propiedad, el que se fijará
por acuerdo de las partes o en su defecto por el aforo inmobiliario, a los
efectos del impuesto o contribución fiscal.
Los derechos de cada propietario en los bienes comunes son inseparables del
dominio, uso y goce de su respectivo departamento o piso. En la transferencia,
gravamen o embargo de un departamento o piso se entenderán comprendidos
esos derechos, y no podrán efectuarse estos actos con relación
a los mismos, separadamente del piso o departamento a que accedan.
4. Cada propietario puede, sin necesidad de consentimiento de los demás,
enajenar el piso o departamento que le pertenece, o constituir derechos reales
o personales sobre el mismo.
5. Cada propietario atenderá los gastos de conservación y reparación
de su propio piso o departamento; estando prohibida toda innovación
o modificación que pueda afectar la seguridad del edificio o los servicios
comunes.
Está prohibido cambiar la forma externa del frente o decorar las paredes
o recuadros exteriores con tonalidades distintas a las del conjunto.
6. Queda prohibido a cada propietario y ocupante de los departamentos o pisos:
a) Destinarlos a usos contrarios a la moral o buenas costumbres o a fines
distintos a los previstos en el reglamento de copropiedad y administración;
b) Perturbar con ruidos o de cualquier otra manera la tranquilidad de los
vecinos, ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble, o
depositar mercaderías peligrosas o perjudiciales para el edificio.
7. El propietario del ultimo piso no puede elevar nuevos pisos o realizar
construcciones sin el consentimiento de los propietarios de los otros departamentos
o pisos; al de la planta baja o subsuelo le está prohibido hacer obras
que perjudiquen la solidez de la casa, como excavaciones, sótanos,
etc.
Toda obra nueva que afecte al inmueble común no puede realizarse sin
la autorización de todos los propietarios.
8. Los propietarios tienen a su cargo en proporción al valor de sus
pisos o departamentos, salvo convención en contrario, las expensas
de administración y reparación de las partes y bienes comunes
del edificio, indispensables para mantener en buen estado sus condiciones
de seguridad, comodidad y decoro. Están obligados en la misma forma,
a contribuir al pago de las primas de seguro del edificio común y a
las expensas debidas a innovaciones dispuestas en dichas partes y bienes comunes
por resolución de los propietarios, en mira de obtener su mejoramiento
o de uso y goce mas cómodo o de mayor renta.
Cuando las innovaciones ordenadas por los propietarios fueren, a juicio de
cualquiera de ellos, de costo excesivo, o contrarias al reglamento o a la
ley, o perjudiciales para la seguridad, solidez, salubridad, destino o aspecto
arquitectónico exterior o interior del edificio, pueden ser objeto
de reclamación formulada ante la autoridad judicial, y resuelta por
el trámite correspondiente al interdicto de obra nueva; pero la resolución
de la mayoría no será por eso suspendida sin una expresa orden
de dicha autoridad.
Cualquiera de los propietarios, en ausencia del administrador y no mediando
oposición de los demás, previamente advertidos, puede realizar
expensas necesarias para la conservación o reparación de partes
o bienes comunes con derecho a ser reembolsados. Podrá también,
cualquiera de los propietarios realizar las reparaciones indispensables v
urgentes sin llenar los requisitos mencionados, pudiendo reclamar el reembolso
en la medida en que resultaren útiles. En su caso, podrá ordenarse
restituir a su costa las cosas a su anterior estado.
Ningún propietario podrá liberarse de contribuir a las expensas
comunes por renuncia del uso y goce de los bienes o servicios comunes ni por
abandono del piso o departamento que le pertenece.
9. Al constituirse el consorcio de propietarios, deberá acordar y redactar
un reglamento de copropiedad y administración, por acto de escritura
pública que se inscribirá en el Registro de la Propiedad. Dicho
reglamento solo podrá modificarse por resolución de los propietarios,
mediante una mayoría no menor de dos tercios. Esta modificación
deberá también consignarse en escritura pública e inscribirse
en el Registro de la Propiedad.
El reglamento debe proveer obligatoriamente, por lo menos a los siguientes
puntos:
a) Designación de un representante de los propietarios, que puede ser
uno de ellos o un extraño, que tendrá facultades para administrar
las cosas de aprovechamiento común y proveer a la recaudación
y empleo de los fondos necesarios para tal fin. Dicho representante podrá
elegir el personal de servicio de la casa y despedirlo;
b) Determinar las bases de remuneración del representante y la forma
de su remoción; debiendo nombrarse, en su caso, el reemplazante por
acto de escritura pública;
c) La forma y proporción de la contribución de los propietarios
a los gastos o expensas comunes;
d) La forma de convocar la reunión de propietarios en caso necesario,
la persona que presidirá la reunión, las mayorías necesarias
para modificar el reglamento y adoptar otras resoluciones, no tratándose
de los casos en que en esta ley se exige una mayoría especial.
10. Los asuntos de interés común que no se encuentren comprendidos
dentro de las atribuciones conferidas al representante de los condóminos,
serán resueltos, previa deliberación de los propietarios, por
mayoría de votos. Estos se computarán en la forma que prevea
el reglamento y, en su defecto, se presumirá que cada propietario tiene
un voto. Si un piso o departamento perteneciera a mas de un propietario, se
unificará la representación. Cuando no fuere posible lograr
la reunión de la mayoría necesaria de propietarios, se solicitará
al juez que convoque a la reunión, que se llevara a cabo en presencia
suya y quedará autorizado a tomar medidas urgentes. El juez deberá
resolver en forma sumarísima, sin más procedimiento que una
audiencia y deberá citar a los propietarios en la forma que procesalmente
corresponda a fin de escucharlos.
11. El representante de los propietarios actuará en todas las gestiones
ante las autoridades administrativas de cualquier clase, como mandatario legal
y exclusivo de aquéllos. Está, además, obligado a asegurar
el edificio contra incendio.
12. En caso de destrucción total o parcial de mas de dos terceras partes
del valor, cualquiera de los propietarios puede pedir la venta del terreno
y materiales. Si la mayoría no lo resolviera así, podrá
recurrirse a la autoridad judicial. Si la destrucción fuere menor la
mayoría puede obligar a la minoría a contribuir a la reconstrucción,
quedando autorizada, en caso de negarse a ello dicha minoría, a adquirir
la parte de ésta, según valuación judicial.
13. Los impuestos, tasas o contribuciones de mejoras se cobrarán a
cada propietario independientemente. A tal efecto se practicarán las
valuaciones en forma individual, computándose a la vez la parte proporcional
indivisa de los bienes comunes.
14. No podrá hipotecarse el terreno sobre el que se asienta el edificio
de distintos propietarios, si la hipoteca no comprende a este y si no cuenta
con la conformidad de todos los propietarios. Cada piso o departamento podrá
hipotecarse separadamente, y el conjunto de los pisos o departamentos, por
voluntad de todos los propietarios.
15. En caso de violación por parte de cualquiera de los propietarios
u ocupantes, de las normas del articulo 6º, el representante o los propietarios
afectados formularán la denuncia correspondiente ante el juez competente
y acreditada en juicio sumarísimo la transgresión, se impondrá
al culpable pena de arresto hasta veinte días o multa en beneficio
del Fisco, de doscientos a cinco mil pesos.
El juez adoptará además las disposiciones necesarias para que
cese la infracción, pudiendo ordenar el allanamiento del domicilio
o el uso de la fuerza pública si fuera menester.
Sin perjuicio de lo dispuesto precedentemente, si el infractor fuese un ocupante
no propietario, podrá ser desalojado en caso de reincidencia. La acción
respectiva podrá ser ejercida por el representante de los propietarios
o por el propietario afectado.
La aplicación de estas penas no obstará el ejercicio de la acción
civil resarcitoria que competa al propietario o propietarios afectados.
16. En caso de vetustez del edificio. la mayoría que represente más
de la mitad del valor podrá resolver la demolición y venta del
terreno y materiales. Si resolviera la reconstrucción, la minoría
no podrá ser obligada a contribuir a ella, pero la mayoría podrá
adquirir la parte de los disconformes, según valuación judicial.
17. La obligación que tienen los propietarios de contribuir al pago
de las expensas y primas de seguro total del edificio, sigue siempre al dominio
de sus respectivos pisos o departamentos en la extensión del articulo
3.266 del Código Civil, aun con respecto a las devengadas antes de
su adquisición; y el crédito respectivo goza del privilegio
y derechos previstos en los artículos 3.901 y 2.686 del Código
Civil.
18. A los efectos de la presente ley, quedan derogados los artículos
2.617, 2.685 in fine y 2.693 del Código Civil, así como toda
otra disposición que se oponga a lo estatuido en esta ley.
19. El Poder Ejecutivo reglamentará esta ley estableciendo los requisitos
de inscripción en el Registro de la Propiedad de los títulos
a que la misma se refiere, forma de identificación de los pisos o departamentos,
planos que será necesario acompañar, etc.
20. De forma.